Pháp luật về Nhà ở xã hội- Nhận diện các điểm nghẽn và đề xuất hoàn thiện
NỘI DUNG BÀI VIẾT
Phát triển nhà ở xã hội (NOXH) là một chính sách an sinh quan trọng, thể hiện trách nhiệm của Nhà nước trong việc đảm bảo quyền có chỗ ở cho người dân, đặc biệt là người thu nhập thấp. Dù đã có nhiều nỗ lực, hệ thống pháp luật hiện hành vẫn còn tồn tại những bất cập, tạo ra các “điểm nghẽn” cản trở mục tiêu “an cư” cho hàng triệu người. Bài viết này sẽ tập trung phân tích một số vướng mắc pháp lý nổi cộm và đề xuất các kiến nghị hoàn thiện.
1. Vướng mắc từ chính sách đất đai và ưu đãi đầu tư
Đây là hai trong số những rào cản lớn nhất khiến các nhà đầu tư không mặn mà với các dự án NOXH, dẫn đến tình trạng cung không đủ cầu.
Thứ nhất, bất cập về quỹ đất 20%: Quy định bắt buộc các dự án nhà ở thương mại phải dành 20% quỹ đất để xây dựng NOXH đang bộc lộ nhiều hạn chế. Trên thực tế, quy định này được áp dụng một cách máy móc tại nhiều địa phương chưa có nhu cầu thực sự về NOXH, gây lãng phí nguồn lực đất đai. Ngược lại, tại các đô thị lớn, việc bố trí quỹ đất này trong cùng một dự án thương mại thường gặp khó khăn, khiến chủ đầu tư bế tắc.
Thứ hai, ưu đãi “không thực chất”: Pháp luật có quy định nhiều ưu đãi cho chủ đầu tư dự án NOXH như miễn tiền sử dụng đất, giảm thuế, vay vốn ưu đãi. Tuy nhiên, theo Bộ Xây dựng, các ưu đãi này “không thực chất” vì chủ đầu tư không được tính các khoản này vào giá bán mà phải chuyển trực tiếp cho người mua. Cùng với đó, thủ tục để được hưởng ưu đãi còn phức tạp, lãi suất vay chưa đủ hấp dẫn, khiến doanh nghiệp khó có thể tìm kiếm lợi nhuận, vốn là một trong những mục tiêu chính khi đầu tư.
Thứ ba, vướng mắc trong thủ tục miễn tiền sử dụng đất: Một nghịch lý đang tồn tại là để được miễn tiền sử dụng đất, chủ đầu tư vẫn phải thực hiện thủ tục xác định tiền sử dụng đất trước. Quy trình này làm phát sinh các thủ tục hành chính không cần thiết và gây ra nhiều hệ lụy. Nếu việc xác định tiền sử dụng đất bị chậm trễ, cơ quan thuế sẽ không ra quyết định miễn, khiến chủ đầu tư bị xem là chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính và không được phép huy động vốn từ việc bán nhà ở hình thành trong tương lai.
2. Rào cản trong việc lựa chọn nhà đầu tư và xác định đối tượng thụ hưởng
Một là, hạn chế về đối tượng được phép đầu tư: Luật Nhà ở 2014 quy định khá hẹp về các chủ thể được phép đầu tư xây dựng NOXH. Điều này đã vô tình loại bỏ nhiều tổ chức có tiềm lực và mong muốn tham gia như Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam hay các quỹ đầu tư, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, làm trầm trọng thêm tình trạng khan hiếm nhà đầu tư.
Hai là, bất cập trong điều kiện thụ hưởng chính sách: Quy định hiện hành yêu cầu người muốn mua, thuê, hoặc thuê mua NOXH phải đáp ứng cả ba điều kiện về nhà ở, cư trú và thu nhập. Việc áp dụng cứng nhắc các điều kiện này, đặc biệt là yêu cầu về đăng ký thường trú hoặc tạm trú từ một năm trở lên, không còn phù hợp với bối cảnh dịch chuyển lao động hiện nay và tạo ra các thủ tục hành chính không cần thiết. Thêm vào đó, điều kiện phải thuộc diện “không chịu thuế thu nhập cá nhân” cũng quá khắt khe, loại bỏ nhiều công nhân dù chỉ đóng một khoản thuế rất nhỏ hàng tháng nhưng vẫn thực sự khó khăn về nhà ở.
3. Một số kiến nghị và giải pháp hoàn thiện
Để tháo gỡ các “điểm nghẽn” trên và thúc đẩy phát triển NOXH, cần có những điều chỉnh đồng bộ về mặt pháp luật:
Thứ nhất, về chính sách đất đai: Cần bãi bỏ quy định cứng nhắc về việc dành 20% quỹ đất tại các dự án nhà ở thương mại. Thay vào đó, giao trách nhiệm quy hoạch và bố trí quỹ đất NOXH độc lập cho UBND cấp tỉnh, giúp tạo ra sự chủ động và linh hoạt, phù hợp với nhu cầu thực tế của từng địa phương. Đồng thời, cần mở rộng các loại đất có thể sử dụng cho NOXH thay vì chỉ giới hạn ở đất ở.
Thứ hai, về thủ tục và ưu đãi đầu tư: Cần đơn giản hóa thủ tục miễn tiền sử dụng đất theo hướng không yêu cầu phải xác định tiền sử dụng đất trước khi miễn, nhằm giảm bớt gánh nặng hành chính cho doanh nghiệp. Các chính sách ưu đãi cần được thiết kế lại một cách thực chất hơn, đảm bảo hài hòa lợi ích giữa nhà đầu tư và người mua nhà.
Thứ ba, về chủ thể đầu tư và đối tượng thụ hưởng: Cần mở rộng các đối tượng được phép tham gia đầu tư vào NOXH như Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam, các tổ chức có vốn đầu tư nước ngoài… để đa dạng hóa nguồn lực xã hội. Song song đó, cần nới lỏng các điều kiện thụ hưởng chính sách, đặc biệt là điều kiện về cư trú và thu nhập, để người dân có thu nhập thấp có thể tiếp cận NOXH một cách thuận lợi hơn.
Chính sách phát triển NOXH đóng vai trò then chốt trong việc đảm bảo an sinh xã hội và phát triển bền vững. Việc nhận diện và tháo gỡ kịp thời các vướng mắc pháp lý là yêu cầu cấp thiết để hiện thực hóa “giấc mơ an cư” cho hàng triệu người dân Việt Nam.